Вторичка против новостроек: почему низкая цена — это ловушка

Главный аргумент в пользу старого фонда — доступная стоимость входа. Но экономия при покупке быстро превращается в фикцию. Большинство квартир в советских домах требуют капитального обновления инженерных сетей, что в нынешних условиях обходится в 800 тыс. рублей для регионов и до 2 млн рублей для столицы. Бизнес-аналитик Александр Высоких подчеркивает: если сложить цену объекта, ремонт, проверку документов и потенциальную аренду жилья на время работ, итоговый чек часто сравнивается с новостройкой. При этом владелец получает изношенные коммуникации и риск коммунальных аварий.

Противоположная стратегия — покупка квартиры «под ключ» в новом ЖК. Такой выбор избавляет от месяцев жизни в строительной пыли и гарантирует отсутствие претензий со стороны третьих лиц, которые могут возникнуть при покупке жилья с историей. Евгений Шавнев, гендиректор компании «Флип», отмечает: хотя первичное жилье может быть дороже на 50%, оно выигрывает за счет современной инфраструктуры и ликвидности. Старый фонд, особенно панельные пятиэтажки прошлого века, теряет в цене и инвестиционной привлекательности, в то время как новые проекты обеспечивают рост капитализации на 20–30% к моменту ввода дома в эксплуатацию.

При выборе эксперты советуют оценивать не стоимость квадратного метра, а совокупные расходы за три года: первоначальный взнос, проценты, ремонт и обслуживание. Вторичный рынок оправдан лишь в двух случаях: когда нужно въехать немедленно или когда первичный рынок не предлагает подходящих планировок. В остальных ситуациях покупателям стоит просчитывать долгосрочную стоимость владения, где новостройки зачастую оказываются предсказуемее и выгоднее.